Câmara de Montanha debate regras para condomínios de lotes e ordenamento urbano em zona rural

Audiência pública reuniu legisladores, técnicos, advogado ambientalista e moradores para discutir projeto enviado pela Prefeita que cria Zonas de Urbanização Específica (ZUE) e exige infraestrutura mínima antes da venda de lotes; apenas quatro vereadores estiveram presentes

A Câmara Municipal de Montanha (ES) promoveu, ontem (11), uma audiência pública para debater o Projeto de Lei Complementar (PLC) nº 1/2026, enviado pela Prefeita Municipal Iracy Baltar em 24 de fevereiro de 2026. O projeto propõe a criação de Zonas de Urbanização Específica (ZUE) para regularizar os condomínios de lotes em áreas rurais e estabelecer regras de ordenamento territorial no município.

A iniciativa de realizar a audiência partiu do vereador Giovani da Gráfica, secretário da Mesa Diretora. Coube ao vereador Odair Celin, presidente da Comissão de Finanças e Orçamento, convocar e coordenar todos os trabalhos. A comissão é composta ainda pela vereadora Célia do Posto e pelo vereador Paulinho Motorista, que não compareceu ao evento. O projeto foi recebido pelo presidente da Câmara, vereador Divaldim da Agricultura. No total, apenas quatro vereadores estiveram presentes na audiência pública.

O evento reuniu também representantes do Executivo, do Cartório de Registro de Imóveis, técnicos, empreendedores e moradores, em busca de garantir que o crescimento do município ocorra com segurança jurídica e infraestrutura adequada.

Especialista aponta cautela técnica em vídeo

Uma das contribuições mais aguardadas da audiência veio de forma remota. O advogado ambientalista Dr. Alexandre Iunes, com quase 20 anos de experiência na área e mestrado em desenvolvimento, participou por meio de vídeo e elogiou a iniciativa da Câmara e dos gestores municipais, classificando a audiência pública como uma iniciativa relevante para tratar de tema vital à economia e à gestão dos municípios brasileiros.

Ao mesmo tempo, o especialista recomendou atenção especial do Legislativo a três pontos sensíveis do projeto:

1. Planejamento e integração territorial

Necessidade de critérios claros na definição das ZUEs e na forma como essas novas áreas serão integradas ao perímetro urbano do município — ponto que, pelo texto do PLC (art. 32), ocorrerá automaticamente após a aprovação de cada projeto.

2. Avaliação e controle ambiental

A legislação deve ser extremamente clara quanto à avaliação contínua dos impactos ambientais gerados pelos novos empreendimentos.

3. Soluções de saneamento

Embora o PLC preveja como padrão a fossa séptica ecológica individualizada por lote (art. 7º, XI), o Dr. Alexandre alertou que empreendimentos de maior escala podem exigir sistemas coletivos de tratamento de esgoto — o que deverá ser definido pelo licenciamento ambiental caso a caso.

A contribuição do Dr. Alexandre Iunes repercutiu diretamente nas discussões subsequentes. O engenheiro civil do Executivo, Eulival Quaresma, referenciou a fala do advogado ao explicar que será o licenciamento ambiental o instrumento responsável por definir, caso a caso, se a solução de esgoto de cada loteamento deverá ser individual ou coletiva — reforçando a necessidade de acompanhamento e fiscalização rigorosa por parte da prefeitura antes da aprovação final de cada projeto técnico.

Alertas do cartório: decreto ou lei?

A representante do Cartório do 1º Ofício, Dra. Daniela Lopes Teixeira Neri, reconheceu que o projeto representa uma tentativa legítima de disciplinar o chamado chacreamento — prática de parcelamento irregular de áreas rurais. Entre os pontos positivos, destacou a exigência de infraestrutura mínima, estudos técnicos e licenciamento ambiental.

No entanto, a especialista alertou para um ponto concreto do texto: o art. 11 do PLC determina que, aprovado o projeto urbanístico, o Poder Executivo editará um decreto declarando a área como ZUE — sem nova deliberação da Câmara. Para a representante do cartório, essa modelagem fragiliza o controle democrático e a segurança registral. Sua sugestão foi que cada zona fosse instituída por lei aprovada pelos vereadores. Ela também ressaltou a necessidade de compatibilidade com o Plano Diretor, previsto para 2026, a fim de evitar situações que comprometam o planejamento futuro da cidade.

Infraestrutura antes da venda

Eulival Quaresma ressaltou que a nova legislação visa evitar que empreendimentos sem planejamento sobrecarreguem o poder público no futuro. O PLC é enfático nesse ponto: o art. 5º atribui ao empreendedor todos os ônus de implantação, e o art. 30 deixa expresso que o Poder Público não tem obrigação de implantar equipamentos públicos nem disponibilizar transporte coletivo nos condomínios. Os novos loteamentos deverão garantir pavimentação, abastecimento de água, energia elétrica e soluções para o esgotamento sanitário antes da comercialização dos lotes.

Qualidade de vida, preservação ambiental e regularização

O engenheiro agrônomo Danilo José Toze apresentou outro ângulo da questão: segundo ele, esses condomínios atendem famílias que buscam isolamento e maior contato com a natureza, ao mesmo tempo que contribuem para a preservação ambiental por meio do plantio de árvores nativas e frutíferas.

O morador Otto Santos Barbosa emocionou os presentes ao dedicar sua fala à saudosa Neide Barros, destacando que a regularização representará dignidade e valorização ao patrimônio de centenas de famílias do município. A perspectiva é concreta: o art. 25 do PLC abre um prazo de 48 meses, a partir da entrada em vigor da lei, para que condomínios já implantados antes de sua aprovação possam buscar regularização — desde que comprovem a existência de sistema de tratamento de esgoto, abastecimento de água e distribuição de energia elétrica.

Próximos passos

Todas as manifestações e sugestões técnicas apresentadas na audiência serão registradas em ata e servirão de base para a análise final do projeto antes da votação em plenário. Para concluir, o vereador Odair Celin recorreu a uma frase do escritor português José Saramago para traduzir o compromisso da Casa com o tema.